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这种情况不用2/3业主同意就可以用维修基金?来听听律师怎么说

坡卢新闻网 2019-11-08 07:40:18
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上个月,周志军报道了用修复基金修复子兰花园屋顶的事:太“南了”!静安小区屋顶漏水多年,现在终于修好了,引起了社区的热烈讨论。今天,周军邀请上海拓飞律师事务所律师蒋薛强就维修基金进行了会谈。蒋律师曾经是一名社区工作者。现在他是一名转型中的律师。他将从专业角度并结合以前的社区工作经验回答一些大家感兴趣的话题。

名词解释

维修基金,或“住宅专项维修基金”,是业主在办理房屋入住手续前必须支付的一笔款项。维修基金相当于房屋的“医疗养老保险基金”。房屋通过质量保证期后,业主可以决定使用该资金解决住宅区的公共维修问题,从而提高和保持房屋的完好率,延长房屋的使用寿命,达到保值增值的目的。

体贴的先生:你需要在什么样的条件下使用维修基金?

姜律师:关于维修资金的管理和使用,在业主大会成立前后,法律规定了两种不同的管理主体和管理模式。业主大会成立前,由物业所在地房屋管理部门负责管理。成立后,业主大会或授权行业委员会负责日常管理。

体贴的先生:至于使用维修基金的条件,有一点非常重要。它必须用于公共部件和设施。如何定义“分享”?法律对此有明确规定:

常见部位,一般包括住宅基础、承重墙、柱、梁、楼板、屋顶和室外墙、大厅、楼梯、走廊等。

公共设施和设备通常包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、水池、水井、非运营车库、公共体育设施以及公共设施和设备所使用的房屋。

体贴的先生:很多人认为物业管理委员会或物业管理委员会,甚至居委会,拥有数百万美元的维修资金,从而引起居民的不信任。真相是什么?谁负责维修基金?

姜律师:这种不信任是没有必要的。无论谁负责维修基金,维修基金的使用都应在政府的监督之下。无论业主大会成立之前或之后,维修基金都由银行负责,并指定用于特殊目的。

体贴的小君:所以个人不能申请维修资金?

姜律师:是的。根据现行法律法规,维修基金属于所有业主,业主不能申请使用维修基金。办理维修基金审核手续,应当取得业主大会批准和房屋管理部门批准。

具体实施步骤一般如下:首先,物业提出使用计划;其次,在住宅区召开业主大会,征求业主意见;第三,专有部分占总建筑面积三分之二以上、业主总数三分之二以上的业主同意通过使用计划后,相关材料报政府主管部门审批或备案,物业专项维修资金方可用于维修。

体贴的先生:从实际执行层面来看,很难获得三分之二业主的同意。蒋律师对此有何看法?

蒋律师:是的,由于社会议事规则和投票机制的局限,以及个别业主之间的分歧,即使决议获得通过,业主的担忧可能仍未完全消除。业主可能会担心,如果维修基金容易被动使用,基金很快便会出现空缺,导致在法例规定的余额不足30%时,需要再次筹集特别维修基金的困难局面,甚至有些业主可能会担心,他们会因签署投票票而须承担相关的法律责任,或维修基金会被转作他用。

业主有各种各样的担忧是正常的。毕竟,没有人希望看到他们的“养老金”过早透支或使用不当。对此,我认为一方面要加强维修基金的管理,充分利用社区公共收入对维修基金的补充作用,在保证维修基金正常使用的前提下,可以考虑按照国家有关规定使用维修基金购买国债或银行存款,以提高维修基金的增值收益。另一方面,要规范维修资金的使用,严格遵守法律程序,充分征求业主意见,做好沟通和解释工作,确保维修资金的使用合法合规。同时,可以适当引入第三方审计,适当评估工程价格,合理确定维修费用,定期对维修资金的使用进行财务审计,公开相关账户明细和审计结果,保障业主的知情权和监督权,保证维修资金在阳光下的使用。

体贴的先生:有什么特殊情况可以紧急使用维修基金吗?

蒋律师:例如,在危及房屋安全的紧急情况下,可以立即进行维修。未办理业主投票手续的,行业委员会和物业公司可以直接牵头,报政府房屋管理部门审批后组织实施。

相关法律规定

1.《住宅专项维修资金管理办法》第二条:“本办法所称住宅专项维修资金,是指保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造专项资金。”

2.《物权法》第79条:“建筑物及其附属设施的维修资金属于业主。经业主共同决定,可用于电梯、水箱和其他公共部件的维护。维修资金的筹集和使用情况应当公布。”

3.《上海市住宅物业管理条例》第十八条规定:“业主大会决定筹集和使用专项维修资金,或者改建、改建建筑物及其附属设施,应当征得专有部分占建筑物总面积三分之二以上、业主总人数三分之二以上的业主同意。"

4.《上海市住宅物业管理条例》第六十五条规定:“首期专项维修资金尚未设立或者专项维修资金余额不足后期筹集金额30%的,业主应当按照国家和本市有关规定、专项维修资金管理规定以及业主大会的决定及时补充或者筹集专项维修资金。"

资料来源:深思熟虑的上海作者:吴佳怡

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